大西雅图东区独立屋市场周报：2026年05月02日

大西雅图东区独立屋市场周报，2026年05月02日：King County 库存 4,088 套，吸纳率 1.00

King County 独立屋活跃库存本周收于 4,088 套（环比 +4.2%，近 4 周累计 +23.3%），周吸纳率 1.00。一句话总结：供需接近平衡，关键看细分市场动态。本期内容是给 Xceed Realty 经纪人 + 任何在东区做定价、拓展、咨询业务的同行的工作简报。

📌 本周要点速览

• King County 独立屋活跃 4,088（环比 +4.2% · 4 周累计 +23.3%），供给从年内低谷 2,006 反弹中。
• 最热价位段：1-500K，MOS 2.2 个月（144 套在售）。最冷：5M+，MOS 13.1 个月。
• 吸纳率 1.00，供需接近平衡。
• 降价占比 9.2% · 综合卖方压力指数 15.0%。
• 跟踪的 35 个 NWMLS Area 中：21 个卖方市场 / 12 个均衡 / 2 个买方市场。
• Condo 板块：King County 2,209 · Pierce County 219 · Snohomish County 407 套在售。

一、本周关键数字

三 county 独立屋活跃库存合计 7,683 套。King County 当前比年内低位 2,006 套高 +103.8%，比年内峰值 4,457 套低 8.3%。季节性供给反弹节奏正常。

二、周内流量与吸纳率，真正有信号意义的指标

"库存"是存量数据；"流量"才是市场温度的实时信号。King County 独立屋过去 7 天：

• 785 套新上市（上周 725，▲8.3%）· 54 套重新上市
• 607 套进入合同 · 457 套成交
• 376 套降价 = 占活跃库存的 9.2%
• 71 套过期 · 165 套取消

吸纳率 = (新上市 + 重新上市) ÷ (进入合同 + 过期 + 取消)
= (785 + 54) ÷ (607 + 71 + 165)
= 1.00

为什么这个比"新上市 ÷ 成交量"更准：成交量反映的是 30-60 天前定价的交易，是滞后指标。上面的分子分母衡量的是本周的净供给压力。读数接近 1.0 表示系统正好消化掉新增供给。如果连续两周高于 1.10，是 DOM（市场在售天数）开始拉长的领先信号。

综合卖方压力指数 15.0%。基准：低于 20% 正常，20-30% 摩擦，超过 30% 真正承压。

三、County 级 MOS 数据

MOS = 当前活跃库存 ÷ 过去 12 个月月均成交量。0-3 卖方市场 / 3-6 均衡 / 6+ 买方市场。

King County，价位段分化大于总量

最热价位段 1-500K，MOS 2.2（卖方议价权强）；最冷 5M+，MOS 13.1（DOM 拉长，需要更精细的营销）。

Pierce County，入门段仍是全区最紧

1-500K 段 MOS 1.5，首次置业需求超过供给。豪宅段 3M+ 为 15.2 MOS。

Snohomish County，整体偏卖方

501K-750K 段 2.1 MOS 领跑。

四、Area 级 MOS，东区聚焦

按 NWMLS Area 编号细分。本周跟踪的 35 个 King County + Snohomish County Area：

• 21 个属卖方市场（MOS < 3）
• 12 个均衡（3-6）
• 2 个偏买方（6+）

最热 5 个区，卖方议价权最强

1. Area 310 · Auburn，MOS 1.2 （64 在售 / 过去 12 个月成交 615）
2. Area 350 · Renton/Highlands，MOS 1.5 （74 在售 / 过去 12 个月成交 574）
3. Area 320 · Black Diamond/Maple Valley，MOS 1.7 （114 在售 / 过去 12 个月成交 827）
4. Area 120 · Des Moines/Redondo，MOS 1.7 （45 在售 / 过去 12 个月成交 322）
5. Area 100 · Jovita/West Hill，MOS 1.7 （46 在售 / 过去 12 个月成交 316）

最冷 5 个区，买方机会窗口

1. Area 520 · Bellevue/West of 405，MOS 8.3 （147 在售 / 过去 12 个月成交 213）
2. Area 360 · Skyway Area，MOS 9.1 （117 在售 / 过去 12 个月成交 155）

五、Condo 公寓板块速览

King County 公寓活跃 2,209（Pierce County 219 · Snohomish County 407）。中位价位段更低；吸纳率对利率更敏感（HOA 费 + 月供叠加）。市中心区域（701 Belltown、390 Central Seattle）的 MOS 通常高于东区郊区公寓。

六、经纪人行动手册，这周怎么打

Listing 方

• 在 Auburn 上市，定价对齐近期成交（或略低），首个周末就能多人争抢。
• 买方市场区域（MOS 6+）上市要前置准备 staging + 营销，listing agreement 里直接锁定 2 周价格复审节点。
• 给客户的金句："本周每 10 套在售里就有 1 套已经降价了。"客户对比例的感知比对绝对数字强很多。

Buyer 方

• 当前库存是季度内峰值，选择面最宽。
• 入门段（1-500K）：贷款预批必须干净，escalation clause 准备好。
• 中高端（1.5-2M、2-3M）MOS 在松动，检查条款 + 关闭日期都可以更激进谈。

七、常见问题

为什么用吸纳率而不是"新上市 ÷ 成交量"？

成交量是滞后指标，反映 30-60 天前定的价。本文用的吸纳率分母是本周的进入合同、过期、取消三项之和，分子是本周新上市 + 重新上市，衡量的是当下的实时供需平衡。是 DOM 和定价权变化的领先指标。

MOS 是什么？怎么用？

MOS = 当前活跃库存 ÷ 过去 12 个月月均成交量。低于 3 = 卖方议价权强；3-6 = 均衡；6+ = 买方议价权强。我们按价位段和 Area 切分是因为：总量数字会掩盖真正决定定价策略的细分差异。

致 Xceed Realty 团队 + 行业同行

本周报每周发布作为工作工具。Xceed 经纪人 - 回复本文要 custom slice（具体 Area、价位段、买/卖方 pitch 角度）。同行 - 欢迎对话交流。

Ryan Xu · Xceed Realty · 大西雅图东区 · ryan@xceedwa.com

Methodology / 数据方法： NWMLS Matrix, accessed May 02, 2026 / 2026年05月02日. Single-family residential, MLS sale type only. Active filter: status Active, last 360 days. Sold filter: status Sold, last 365 days. Charts and methodology by Ryan Xu, w/ Xceed Realty.